The Land Act

Land  according  to  The  Land  Act[1]   includes  the  surface  of  the  earth  and  the  earth  below  the  surface  and  all   substances  other  than  minerals  or  petroleum  forming  part  of  or  below  the  surface,  things   naturally  growing  on  the  land,  buildings  and  other  structures  permanently  affixed  to  or   under  land  and  land  covered  by  water.

Customary  land  is  land  which  is  owned  by  indigenous  communities  and  administered  in   accordance  with  their  customs,  as  opposed  to  statutory  tenure  usually  introduced  during   the  colonial  periods[2].

Land  tenure  is  the  name  given,  particularly  in  common law  systems,  to  the  legal  regime  in  which  land  is  owned  by  an  individual,  who  is  said  to  "hold"  the  land[3].

Customary  land  tenure  refers  to  a  system  of  holding  land  through  customary  laws,  it  is  how  land  is  held[4].

In  practice,  customary  land  holding  systems  are  popular  amongst  the  population  since  pre-colonial  era,  colonial  era  and  even  after  independence  particularly  away  from  the  towns.  Within  the  land  office  practice,  however,  recognition  of  customary  right  of  occupancy  is  doubtful[5].

As  stated  before,  customary  right  of  occupancy  (customary  land  tenure)  is  doubtful.  This   can  be  proved  on  how  courts  of  law  address  the  customary  land  tenure.  As  long  as  the   customary  land  tenure  is  concern  the  following  are  five  (5)  remarkable  court  decisions  on  how  courts  of  law  addresses  customary  land  tenure;

Firstly, the  case  of   Mwalimu  Omari  And  Another  v  Omari  A.  Bilali[6], (Brief  facts  of  the  case)  At Magomeni there  was  an  area  which,  at  first,  for  sure  had  not  been  surveyed.  Mwalimu  Omari  occupied   this  area  (he  occupied  the  whole  of  it).  Thereafter  he  gave  the  portion  of  land  to  his  in-law  who  in  turn  sold  it  to  Ahmed  Banguo  (the 1st defendant)

Then,  somehow  it  was  decided  by  whatever  official  it  was  to  survey  this  area.  So  the   area  got  surveyed  and  two  plots  came  out  of  it;  Plot  No. 60  and  Plot  No. 61.  Plot No. 61                            was  given  to  Mwalimu  Omari  and  the  plaintiff  was  offered  Plot  No. 60.  Facts  indicates  that  Mwalimu  Omari  and Ahmed  Banguo, occupied  this  unsurveyed  land  under  the  so  called  customary  land  tenure.  Mwalimu Omari, it appears had wished the plot to have been given to Banguo,  therefore  sued  to recover  the  plot  of  land  given  to  the  plaintiff(who  by  that  time  had  been  granted  a  title/documents  issued  by  the  Ministry  of  land  to  occupy  the  conflicting  plot  of  land).

The  learned  magistrate  decided  on  favour  of  the  plaintiff  on  the  basis  that(inter alia)  squatters  in  the  eyes  of  the  law  cannot  equate  themselves  to  any  person   holding  a  title  under  right  of  occupancy  even  where  the  squatter  occupies  land  under  customary  law.  As  long  as  Mwalimu  Omari’s  case  is  concern,  I  am  of  opinion  that  courts  of  law  consider  the  customary  right  of  occupancy  inferior  to  the  granted right  of  occupancy  and  where  the  conflict  between  the  customary  right  of  occupancy  and the  granted right of  occupancy arises,  the  granted  right  prevails  over  the  customary  land  tenure.

Secondly;  the  case  of  Attoney  General  v  Lohay  Akonaay  And  Joseph  Lohay[7] (Brief  facts  of  the  case) ; The  respondents (Lohay  Akonaay  and  Joseph  Lohay),  father   and son,  had  acquired  land  rights  under  customary  law  recognized  as  deemed  rights  of  occupancy  under  section  2  of  the  Land  Ordinance (CAP.113)  over  20  acres  in  Mbulu  District,  Arusha  Region,  which  they  had  cleared  in  1943.  They  occupied  and  used  the  land  until  they  were  dispossessed  during  `Operation Vijiji`  under  the  Villages  and  Ujamaa  Villages  Act  of  1975.  They  were  allocated  another  piece  of  land  within  the  same  village.  The respondents  were  apparently  not  satisfied  with  this  reallocation  and  it  was  for  the   purpose  of  recovering  their  original  piece  of  land  that  they  instituted  the  legal  action  before  the  court.

In  this  case  the  court  inter  alia  held  that  customary  or  deemed  rights  in  land,  though  by  their  nature  are  nothing  but  rights  to  occupy  and  use  the  land,  are  nevertheless  real  property  protected  by  provisions  of  the  constitution; therefore  deprivation  of  a  customary  or  deemed  right  of  occupancy  without  fair  compensation  is  prohibited  by  the  constitution. Under  this  case  the  court  recognizes  customary land tenure (customary  rights  of  occupancy)  and  addresses  that  such  rights  must  be  adhered to.   When  arguing  the  case  The  learned  Trial  Judge  stated  that  “I  have  already  noted  earlier  on  that  the  petitioners  legally  possess  the  suit  land  under  a  customary  land  tenure  under  section  2  of  the  Land   Ordinance  CAP. 113.  They  have  not  in  this  application  sought  any  special  status,  rights  or  privileges  and  the  court  has  not  conferred  any  on  the  petitioners.  Like  all  other  law   abiding  citizens  of  this  country,  the  petitioners  are  equally  entitled  to  basic  human  rights  including  the  right  to  possess  the  deemed  rights  of  occupancy  they  lawfully  acquired   pursuant  to  article  24(1)  of  the  Constitution  and  section  2  of  the  Land  Ordinance,  CAP 113”.

Thirdly;  the  case  of  Metthuselah  Paul   Nyagwaswa  v  Christopher  Mbote   Nyirabu[8];  (Brief facts of the case)  In  this  case  the  appellant  had  purchased  an  unsurveyed  piece  of  land  held  under  customary  law.  The  sale  was  approved  by  the  CCM  chairman  and  ward     secretary.  The  peace  included  the  land  under  dispute.   Subsequently  the  respondent    obtained  a  right  of  occupancy  over  the  disputed  land.  Before  the  respondent  could  build  thereon  the  appellant  started  to  build  on  it  claiming  that  he  was  the  rightful  owner  of    the  land.  He  prayed  for  an  injunction  to  restrain  the  appellant  from  entering  or   remaining  on  the  said  plot  and  for  damages.

The  High  Court  gave  judgment  in  favour   of  the  respondent  with  costs.  It  found  that  the  respondent  was  the  legal  owner  of  the  disputed  Plot  and  that the  right  of  occupancy  issued  to  the  respondent  was  obtained   legally  and  without  fraud.  The  appellant  had  trespassed  on  the  respondent`s  plot  and  that   the  right  of  occupancy  issued  to  the  respondent  extinguished  all  prior  rights  (including  the  customary  right  of  occupancy)  and   interests  of  the  appellant  in  the  said  plot.

Fourthly;  the  case  of  Suzana  Kakubukubu  and  Two  Others  v  Christopher  Mbote  Nyirabu  and  The  Municipal  Director  of  Mwanza[9].  (Brief  fact  of  the  case)  The  plaintiff  held   about  5  acres  of  land  under  the  deemed  right  of  occupancy.  Due  to  poor  health  she  invited  relatives  to  live  on  it  while  she  was  staying  in  Dares salaam . In  1984,  a  survey  was  done  on  the  piece  of  land  resulting  in  two  farms -  Farm  2  and  Farm 3.  While  Farm    2  was  allocated  to  the  plaintiff,  Farm  3  was  allocated  to  the  first  defendant  (Mr. Christopher  Mbote  Nyirabu).  Compensation  in  respect  of   Farm  3  was  worked  out  and  paid  to  those  who  were  occupying  it.  Later  the  plaintiff  came  to  know  about  the  survey  and  allocation  of  Farm    3  to  the  first  defendant.  She,  joining  her  children,  sued  the  first  defendant  and  the    Municipal  Director  of  Mwanza  arguing  that  they  were  the  lawful  owners  of  Farm  3   notwithstanding  the  compensation  paid  to  third  parties  for  the  unexhausted  improvements.   One  of  the  strongest  issues  argued  in  court  was  whether  or  not  payment  of  compensation  for     unexhausted  improvements  to  the  holder  of  a  deemed  right  of  occupancy  or  his  agent  or  representative  extinguishes  that  right.

In  this  case  the  court  held  that  payment  of  compensation  to  a  holder  of  a  deemed  right    of  occupancy  (customary  land  tenure)  or  to  his  agent  or  to  his  representatives  extinguishes  that  right.  Again  the  court  in  this  case  prove  that  the  so  called  “deemed  rights  of  occupancy”  is  inferior  to  the  granted  rights  of  occupancy.

Lastly;  the  case  of  National  Agricultural  and  Food  Corporation  v  Mulbadaw  Village  Council  and  Others[10].  (Brief  fact  of  the  case) ;  In  this  case  it  was  stated  before  the  court  that  about  26,000  acres  of  land  in  the  Basotu  Ward,  in  Hanang  District  which   land  included  the   area  in  dispute  between  the  litigants,  was  occupied  by  The  Kilimo  Department  from    1968-1969.  The  National  Agricultural  and  Food  Corporation  (hereafter  called  NAFCO)     succeeded  to  the  land  occupied  by  Kilimo  and  entered  into  occupation  of  it  in  1969,  the     area  being  reduced  to  22790  acres.   NAFCO  was  offered  a  right  of  occupancy  over  the   said  22790  acres  in  January,  1973  for  99  years.  But  NAFCO   had  occupied  the  land  in   dispute  from  1969  onwards,  although  no  wheat  was  planted  until  1979.  The  first   plaintiff,  Mulbadaw  Village  Council  and  another  66  villagers  all  of  the  same  area,  in  the    Basotu  Ward,  Hanang  District,  had  filed  a  case  in  the  High  Court  against  NAFCO  claiming  general  and  special  damages  for  trespass  by  NAFCO  over  their  lands  and  destruction  of  crops  and  huts.   The  High  Court  awarded  the  first  plaintiff   Shs.250,  000/-  as  general  damages  and  all  the  other  plaintiffs  a  global  sum  of  Shs.1,300,000/-  as  general  damages  and  a  sum  of  Shs.545,600/-  as  special  damages  to  all  the  villagers.  The  Judge  also  made  a  declaration  that  the  area  of  8125  acres  in  dispute  belongs  to  the  plaintiffs  as   claimed  and  ordered  NAFCO  to  cease  its  trespass  forthwith.  NAFCO  appealed.

In  this  case  (During  appeal  stage)  upon  failure  of  4  villagers  to  establish  that  they  were  in  occupation  of  the  land  (land  in  dispute)  on  the  basis  of  customary  tenancies  the  court  inter  alia  held  that  those  villagers  who  had  testified  had  customary  tenancies  or  what  are  called  deemed  rights  of  occupancy  had  to   establish  that  they  were  natives  before  a  court  could  hold  that  the  were  holding  land  on  a  customary tenancy.

Conclusive Remarks

Most  of  us  believe  as  in  faith  that  we  still  hold  land  on  the  so- called  customary  land  tenure.  We  do  not  wish  to  accept  the  fact  that  our  population  is  fast  urbanizing  and  fast  doing  away  with  tribal  customs  and  traditions.  But  it  is  increasingly  becoming  apparent  that  we  cannot  have  customary  land  tenure  system  in   urban  areas.

Though  recognition  of  customary  land  tenure  is questionable,  many  Tanzanians  (particularly  those  who  resides  in  rural  areas)  are  still  holding  land  in  customary  rights  of  occupancy  because  until now  there  are  just  few  granted  rights  of  occupancy  given  to  people  resides  in  rural  areas.

Furthermore;  most  of  our  land  is  not  yet  surveyed,  not  only  rural  areas  which  are  almost  not  yet  surveyed  but  also  some  of  urban  areas  (municipal  and  District  land)  are not  yet     surveyed too.


[1] [CAP 113 R.E 2002]


[5] Felician Komu, Customary and Informal Land Tenure System in African Cities: Polemics of

Sustainable Urban Development  Paper presented at the 4th AFRES Conference held at The University Of

Nairobi during 12-13th March, 2003

[6] [1995] TLR 9


[8] [1985] TLR 103

[9] [1988] TLR 119

[10] [1985] TLR 88

Price: £ 79

100% Plagiarism Free & Custom Written, Tailored to your instructions

Leave your Comments

Can't read the image? click here to refresh